image created by Xb100 – Freepik.com
מחזור משכנתא
מיחזור משכנתא פירושה סגירת ההלוואה/משכנתא קיימת ולקיחת משכנתא חדשה. כאשר התנאים החדשים של המשכנתא החדשה הם משופרים ומתאימים יותר מבחינת הלווה. מיחזור משכנתא הינה לקיחת הלוואת משכנתא בתנאים יותר טובים מאשר משכנתא ישנה קיימת. כל זאת, כאשר אנחנו לוקחים בחשבון גם את קנס פירעון מוקדם של אותה משכנתא ישנה. המיחזור מאפשר ללווה להתאים את גובה ההחזר החודשי שלו וליכולת הפיננסי שלו. בחלק זה של האתר תוכלו למצוא את כל מה שתצטרכו לדעת על מנת למחזר משכנתא.
בפרק הראשון של המדריך מחזור משכנתא, ננסה להסביר מה הוא התהליך הכללי של מיחזור משכנתא, התכנון של המחזור, איך בודקים אם המחזור הוא משתלם וכו"..
פרק 1
מה הוא תהליך המחזור ואיך מתבצע מיחזור משכנתא?
מתי נעשה את המיחזור?
למי מתאים לבצע מחזור משכנתא?
תכנון מחזור משכנתא
איך בודקים אם המחזור משתלם או לא?
שימוש במחשבוני משכנתא
מה הוא תהליך המחזור ואיך מתבצע מיחזור משכנתא?
התהליך מתבצע על ידי חקירת משכנתא חדשה לגבי סוגי משכנתא והמסלולים הקיימים (וישנם מסלולי משכנתא רבים), במטרה שמחזור משכנתא יכול לאפשר מצב שבו כשלוקח המשכנתא או הממחזר עובר ממסלול אחד למסלול אחר וכך הוא יכול לחסוך בתשלומי ההחזרים שסכומים הללו יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים.
בדרך כלל, מיחזור המשכנתא מתרחש בהזדמנויות מסוימות לדוגמא: כאשר שער דולר כדאי, שיעורי ריבית גבוהים או נמוכים במיוחד, ועוד סיבות כאלה ואחרות שיכולות להשפיע על החזר החודשי של הלווה ובסופו של דבר תשלום כללי של ההחזר המשכנתא.
בישראל כדאי תמיד להיות עם האצבע על הדופק להיות למעודכן לגבי עדכונים כלכליים, בעיקר כאשר יש צפי או כבר יש ירידת שיעור הריבית על המשכנתאות, ובמקרים כאלה יש לבחון תנאי המשכנתא הקיימת האם ניתן להוזיל את הריבית ובכך אפשר יהיה לחסוך למשפחה כסף רב.
מתי נעשה את המיחזור?
את המיחזור נעשה כאשר יש ירידה בריביות המשכנתאות ביחס לריביות שלקחנו את המשכנתא בהתחלה. בעזרת מיחזור נוכל להשיג מספר דברים לטובתינו:
נוכל לצמצם את העלויות הכלליות של המשכנתא בעזרת תיכנון משכנתא חדשה עם ריביות יותר נמוכות.
נוכל להפחית את התשלום החודשי על ידי כך שיש לנו אחרי המיחזור הלוואה הרבה יותר אטרקטיבית
אפשר יהיה להקטין את תקופת ההחזר של המשכנתא על ידי כך שהוזלנו את המשכנתא שלנו בעזרת ריביות נמוכות יותר.
למי מתאים לבצע מחזור משכנתא?
מיחזור משכנתא מתאימה ללווים שהמשכנתא הקיימת שלו נלקחה בריבית יותר גבוהה מזו הקיימת במשק כעת, ז"א כאשר המגמת הריביות הינה בירידה. מי שיבצע את המיחזור משכנתא בצורה טובה הוא יוכל להקל על התקציב המשפחתי ולהפחית את ההחזרים החודשיים של המשפחה בכמה מאות שקלים או להקטין את שנות המשכנתא. מיחזור משכנתא יוכלו לעשות לעשות לקוחות כל הבנקים בישראל.
אז כמה זה עולה לנו מיחזור משכנתא והאם זה כדאי?
כמו לכל תהליך בנקאי, גם לביצוע מיחזור משכנתא יש מחיר והוא מתחלק לשניים. עמלות פירעון מוקדם ותשלומים נוספים. לפרטים נוספים תוכלו לקרוא בסעיף הבא במאמר.
האם זה כדאי?
לרוב, כאשר מגמת הריביות הינה בירידה, כן כדאי לעשות מיחזור משכנתא חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים בהחזרי המשכנתא. כמו שכן, בעזרת המיחזור אפשר יהיה לעשות שיפור של תנאי ההחזר, כעת ובעתיד בצורה שיתאים לשינויי החיים של המשפחה בעזרת זה שהמשפחה מתאימה את צרכיה למסלולי הלוואה נוחים יותר.
תכנון מחזור מכשנתא
יש להסתכל בעין רחבה על נושא המשכנתא
משכנתא הינה הלוואה ארוכת טווח, שכנראה תלווה אתכם לאורך הרבה שנים בין 20-30 שנים. במהלך תקופה זו יכולים לשרות הרבה שינויים בלכלת המדינה וההשפעות שלה על ריביות המסלולי משכנתא. לדוגמא מסלולי ההלוואה צמודים יהיו מושפעים על ידי עליית המדד במדינה וכך היא יכולה להשפיע על ההחזרים החודשיים עם השנים לא לטובת הלווה. הלווים אמורים להיות ערוכים לזה ובהחלט כדאי לקחת זאת בחשבון.
עד שליש מההכנסה הפנויה
בנק ישרא, הבנקים ממליצים וסוג של מחייבים כי סך כל החזרי המשכנתא לא יעלו על שליש מההכנסה החודשית הפנויה של המשפחה. לדוגמא אם התא המשפחתי בעל ואישה מרוויחים ביחד 15 אלף ד"ח נטו, אזי מקסימום החזר משכנתא חודשית שהבנק ירשה יהיה משכנתא עם החזר חודשי של כ- 5000 ש"ח (כשליש מההכנסה נטו. (הבק גם יקח בחשבון תשלומי הביטוח כגון: ביטוח חיים וביטוח מבנה)
הקטנת אחוזי המימון
אחוז מימון זה היחס הלוואה על הנכס על הנכס לבין שווי הנכס. אם הידרה שאתם הולכים לקנות שווה 1 מיליון ₪ ואתם הולכים לקחת משכנתא בשווי של 650,000 ₪, אז אחוז המימון הוא 65%. ככל שאחוזי המימון קטנים יותר כך גם ריביות של המסלולי המשכנתא יהיו יותר גמישים וקטנים יותר. הבנקים עושים את מכיוון בניהול הסיכון שלהם וכך מגנים על עצמם.
קיצור תקופת המשכנתא
חלק עיקרי ממיחזור המשכנתא הוא לקצר את תקופת ההלוואה אם זה אפשרי. תרחיש כזה אפשרי במידה והריביות ירדו משמעותיות מאותה תקופה שלקחתם את המשכנתא. ז"א אתם משפרים את הריביות והמסלולים, מקטינים את ההחזר החודשי ובכך אפשר להקטין את חייה של המשכנתא – קיצור תקופה המשכנתא.
איך בודקים אם משתלם לעשות מחזור משכנתא או לא?
קודם כל בשלב הראשון אתם צריכים לדעת את פרטי המשכנתא שלכם, כמה כבר שילמת ומה היתרה שלכם וזה אתם יכולים לעשות על ידי הוצאת דו"ח יתרות משכנתא עדכני מהבנק (אפשר לעשות את זה באינטרנט בלחיצת כפתור, יש לבדוק עם הבנק שלכם). בדוח זה תוכלו לראות את כל המסלולים שלכם הקיימיים עם קיביות וסכומי היתרה. כמו כן, תוכלו לראות את גובה ההחזר החודשי ומידע האם עלינו לשלם עמלות פרעון מוקדם במקרה של סילוק ו/או מיחזור משכנתא.
במקרים מסוימים יש להתייחס גם לתקופת המשכנתא. מאחר ואם ההלוואה עומדת להסתיים תוך מספר שנים לדוגמא 6-4 שנים אז לא בטוח שכדאי לכם למחזר את ההלוואה. כאשר יש עוד 15 שנים או יותר לשלם את התשלומים החודשיים, בהחלט כדאי לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא.
בדיקת הכדאיות
כאשר מבצעים את בדיקת הכדאיות יש להתייחס גם לריבית וגם לבחירת המסלולים החדשה. כמו כן, יש לקחת בחבון גם את הקנס ההיוון שעשוי להגיע לסכום גבוה מאוד. בשנים האחרונות הריבית במשק נמוכה מאוד, לכן אם לקחתם משכנתא בתקופה האחרונה מחזור ההלוואה עשוי להיות שלא להשתלם עבורכם.
לכדאיות מחזור המשכנתא יש להתייחס לנתונים הבאים:
מסלולים במשכנתא הקיימת לעומת מסלולים במשכנתא החדשה.
ריביות בכל המסלולים.
הצמדה למדד במסלולים צמודי המדד.
שנות ההחזר שעדיין נותרה לעומת תקופת ההלוואה החדשה.
גובה ההחזר החודשי.
יתרה לתשלום.
לאחר בדיקת כדאיות המחזור, הכוללת חישוב עמלות וקנסות לפרעון ההלוואה ועמלות לפתיחת תיק יש לבנות תמהיל למשכנתא החדשה. לאחר בניית תמהיל חדש יש גם לבצע מכרז בין הבנקים השונים למשכנתאות. רק לאחר ההשוואות בין הבנקים ניתן להסיק מסקנות לגבי כדאיות מחזור המשכנתא.
ע"מ להשוות את סך העלות של המשכנתא הקיימת בהשוואה לעלות ההלוואה החדשה נמחיש בדוגמא:
כדאי למחזר
נניח שלקחתם משכנתא בגובה 600,000 ש"ח לפני כ-10 שנים, ונותרה לכם יתרת תשלום של 350,000 ₪ במסלול פריים לתקופה של 8 שנים, לפי לוח סילוקין שפיצר, ובריבית של 3.2%. אם תעשו מחזור למשכנתא הקיימת תוכלו לחסוך כ-39,000 ₪.
לא כדאי למחזר
אם יתרת המשכנתא שלכם היא 350,000 ₪ ל- 10 שנים אז החיסכון הצפוי הוא כ-22,000 ₪. במצב זה אין טעם למחזר את ההלוואה בגלל הסיכונים והחיסכון הקטן.
בדוגמא לעיל נלקחו בחשבון קנסות על פרעון מוקדם של המשכנתא, עמלות, פתיחת תיק מחזור משכנתא, שמאי והוצאות נוספות כגון עלויות בביטוח המשכנתא אם והיה שינוי במצבכם הבריאותי.
שימוש במחשבוני משכנתא
באתר שלנו תוכלו למצוא את הקישורים למחשבוני משכנתא של הבנקים המובילים למשכנתאות.
בפרק השני ננסה את עקרונות בניית התמהיל, מה נדרש, כמה עולה מיחזור ועוד..
פרק 2
התחילו את תהליך מחזור משכנתא
מה נדרש מאיתנו בביצוע מחזור משכנתא וכמה עולה מיחזור משכנתא?
צריכים עזרה והכוונה בתכנון נכון של מיחזור המשכנתא?
איך יוצרים איתנו קשר?
התחילו את תהליך מחזור משכנתא
תהליך מחזור המשכנתא בפועל אפשר להתחיל לבצע בין אם היא מתנהלת בכל בנק.
הצעד הראשון, במידה ולא קיבלתם מספיק מידע באתר האינטרנט של הבנק בנושא המחזור, מה שעליכם לעשות הוא לפנות לבנק לקבלת אותו מידע רצוי.
תהליך הגשת הבקשה של מיחזור משכנתא לא ארוך כמו קבלת משכנתא חדשה, ולרוב אפשר יהיה לקבל את האישור העקרוני למיחזור תוך מספר שעות. אישור עקרוני יהווה סוג של תחילתו של המשך התהליך.
תנסו להכין מראש רשימה של כל הפרטים הדרושים לצורך הגשת בקשה למיחזור משכנתא.
מה נדרש מאיתנו בביצוע מחזור משכנתא וכמה עולה מיחזור משכנתא?
כמו לכל תהליך בנקאי, גם לביצוע מיחזור משכנתא יש מחיר.
כגון: פתיחת תיק, עמלות פירעון מוקדם שמאות, ביטוחים ותשלומים נוספים.
- עמלת פתיחת תיק
כמעט בכל בנק עלות פתיחת תיק של מיחזור משכנתא יעלה בסביבות 0.20-0.25% מגובה ההלוואה. לדוגמא מהלוואה של 1 מיליון ש"ח העלות תהיה בין 2,000 – 2,500 ש"ח - שמאות – אך ורק אם עוברים בנק
מכיוון שהבנק החדש שתרצו לבצע בו מיחזור משכנתא לא מכיר את פרטי הדירה שלכם ומעולם לא ערך שמאות על שווי הנכס ולכן הבנק ירצה שנעשה שמאות. מחיר שמאות יכולה לעלות בין 500-1,000 שקלי תלוי בשווי הנכס. - עמלת הפירעון המוקדם מורכבת ממספר חלקים:
עמלה תפעולית – בסך 60 ש"ח עבור כל פעולה המתבצעת בתיק משכנתא.
עמלת היוון – זהו קנס פירעון מוקדם או כמו שזה לפעמים נקרא קנס היציאה. קנס זה משלמים כאשר פורעים את המשכנתא לפני המועד ביום המקורי של המשכנתא. עמלת זו מתווספת לקרן של ההלוואה החדשה ומשולמת בתשלומים כחלק ממנה.
עמלת אי הודעה מוקדמת – בדרך כלל גובה העמלה היא בסביבות 0.1% מגובה החוב. עמלה זו תשולם אך ורק אם הבנק לא קיבל מהלווה התראה של 10 ימים מראש על כוונה למחזר את המשכנתא.
עמלת מדד ממוצעת – במידה ההחזר החודשי היה משולם בין התאריכים 1 עד 15 בכל חודש, הבנק יצטרך להוסיף לחובך את ממוצע המדד ב-12 החודשים האחרונים. במידה ההחזר החודשי היה משולם בחציו השני של החודש, לא תהיה עמלת מדד ממוצע.רישום הערת אזהרה בטאבו – 200-250 ש"ח אך ורק עובדים לבנק אחר.
4. יועץ משכנתאות – כמובן שאם שכרתם שירות של יועץ משכנתאות, יש לשקלל גם את עלות השירות שלו. זה יכול לנוע בין 1,500-4,500 ש"ח, תלוי אם המיחזור הוא על המשכנתא קיימת בבנק שנלקחה המשכנתא או שזה בבנק החדש וגובה המשכנתא.
התהליך עצמו הרבה יותר פשוט אם נשארים בבנק המקורי. זה נכון עבורכם אם ההצעה שקיבלתם מהבנק הנוכחי אכן משתלמת יותר מבנק אחר.
צריכים עזרה והכוונה בתכנון נכון של מיחזור המשכנתא?
מתכננים להתחיל בתהליך מיחזור משכנתא בקרוב? רוצים לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בהחזרים חודשיים עם שיפור תנאי ההחזר, כעת ובעתיד. באופן שיתאים לשינויי החיים שלך, באמצעות התאמה למסלול הלוואה נוח יותר.
רוצים לדעת מה שהבנק לא מספר לכם? או למידע נוסף בנושא מיחזור משכנתא הבניה ולייעוץ משכנתא מקצועי עם יועץ משכנתאות אמין ומקצועי, אתם מוזמנים ליצור קשר איתנו.
איך יוצרים איתנו קשר?
במחזור משכנתא לרוב יהיה צורך בתכנון תמהיל חדש של משכנתא עם מסלולים שונים. בעזרת יועץ משכנתאות מ- "אנחנו חוסכים!" תוכלו לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי עם מסלולים הנחשבים לאטרקטיביים וזולים.
לתיאום פגישת היכרות ראשונית, ללא כל התחייבות מצידך, ניתן ליצור עימנו קשר ב – 052-7726644. למלא הטופס הבא עם כל הפרטים הראשוניים הדרושים. כמו פרטים שלכם, עלות הנכס, מיקום הנכס, הון עצמי ברשותכם. נשמח לעמוד לרשותך מהשלבים הראשוניים ועד למעמד החתימה בסניף הבנק.