עמלת פרעון מוקדם משכנתא (עמלת היוון) מי צריך לשלם?

image created by Xb100 – Freepik.com

רוב רובנו מתכננים לקחת את המשכנתא שלנו לטווח די ארוך לפחות בין 15 ועד ל- 30 שנים. אך לפעמים, מסיבות שונות, אנחנו נרצה לסלק את המשכנתא שלנו להחזיר את החוב לבנק מוקדם מהצפוי או לפחות חלק מ- תמהיל המשכנתא ביחד עם עמלת פרעון מוקדם. הסיבות יכולות להיות כספים שהתקבלו שיכולים להיות כתוצאה ממימוש נכסים, ירושה של נכס ומכירתו, מחזור משכנתא, קרנות השתלמות או חסכונות שנפתחו ועוד סיבות כאלה ואחרות.

כעקרון, כל אחד מהמסלולים של המשכנתא ניתן לפרעון מוקדם אך יש מסלולים מסוימים שלא תמיד תהיה כדאיות כלכלית לפרעון הנ"ל. ננסה לתת קצת יותר פרטים על כל הנושא הזה של פרעון מוקדם של משכנתא. העלמות הקיימות, האם ומתי כדאי לפרוע את המשכנתא ועוד.

חלק ראשון

עמלת פרעון מוקדם משכנתא (עמלת היוון)
עמלת תפעול
מה זה עמלת אי-הודעה מוקדמת
עמלות היוון
עמלה של מדד ממוצע
עמלה הלוואות במט"ח

עמלת פרעון מוקדם משכנתא (עמלת היוון)

אחד התנאים של פירעון מוקדם הוא שהסכום הנפרע יהיה לפחות 10% מיתרת מסלול המשכנתא שנותרה לפירעון. בעת פירעון מוקדם של המשכנתא, הבנק גובה עמלה כפי שנקבע בהסכם לקיחת המשכנתא וכפי שנקבע בצו בשנת התשס"ב-2002. עמלת היוון הנ"ל כוללת את רכיבי העמלות הבאים:

עמלת תפעול

זו היא עמלה המופיע בתעריפון עמלות של הבנקים. עמלה זו מוצגת בסניפים ובאתר האינטרנט של כל בנק למשכנתאות. אפשר להתייחס לעמלה זו כעמלת דמי טיפול ז"א תשלום אגרה מצד הלווים בגין העלות התפעולית של הפעולה. עמלה זו נגבית בשני מצבים: הראשון בעת פירעון מוקדם של ההלוואה ומצב השני בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

עמלת אי-הודעה מוקדמת

במידה והלווים מעוניינים לפרוע את ההלוואה של משכנתא יש להודיע מראש לבנק. בד"כ יש לתת לבנק הודעה מוקדמת על הרצון שלכם לפרוע את ההלווה בכתב. לפחות 10 ימים לפני יום הפירעון אך לא יותר מ-45 יום לפני יום הפירעון. גובה העמלה עומד על 0.1% מהסכום הנפרע. לא תהיה גביה של עמלה זו אם הבנק נתן הלוואה לצורך הפירעון המוקדם. וכן במקרה בו הסילוק המשכנתא חל בעקבות פטירת אחד הלווים.

עמלת היוון

עמלה זו היא בעצם הבסיס של עמלת פרעון המוקדם והיא נגבית בעת פירעון מוקדם של המשכנתא.
גם כאשר עושים מחזור משכנתא או אחד מהמסלולים שלה למסלול אחר.

עמלה זו מחושבת על ידי הפרשי ריביות מהתעריפים בתקופת לקיחת המשכנתא לבין תעריפים בעת פרעון המסלולים.  ז"א ההפרש בין הריבית התקפה בחלק אחד מהמסלולי משכנתא הנפרע או הריבית הממוצעת שהיתה ידועה במועד קביעת הריבית לאחרונה (הנמוך מביניהן) לבין הריבית הממוצעת בעת הפירעון המוקדם. במקרה של מסלול בריבית משתנה לא תהיה גביה של תשלום עמלת היוון מצד הבנקים במידה ומועדי שינוי הריבית אינם ידועים מראש.

עמלת מדד ממוצע להלוואות צמודות מדד

עמלה זו רוולנטית אך ורק כאשר מדובר בהלוואות צמודות מדד בלבד. עמלה זו נגבית אם הפירעון המוקדם נעשה בין התאריכים של ה- 1-15 לחודש קלנדרי. היא נגבית כי מדד המחירים לצרכן מתפרסם רק ב-15 לחודש. לכן, עמלה זו מחושבת על הסכום הנפרע כפול מחצית המדד החודשי הממוצע בשנים אשר המדדים האחרונים שפורסמו לפני יום הפירעון. תהיה גביה של העמלה הזאת בעת פירעון מוקדם של אחד מהמסלולים של המשכנתא ובעת מחזור ההלוואה למסלול אחר.

עמלת הלוואות במט"ח

עמלה זו רוולנטית אך ורק שמי שאחד מהמסלולי המשכנתא שלו היא צמודה למט"ח. גובה העמלה במסלול זה ייקבע לפי הפרש השער המט"ח ביום הפירעון המוקדם, לבין שער המט"ח שיחול שני ימי עסקים מאוחר יותר.

חלק שני

למה צריך לשלם עמלת היוון
האם בכל המסלולים משלמים עמלת פרעון מוקדם?
כמה משלמים עמלת היוון?
ביטול עמלת פירעון מוקדם במשכנתאות בקרוב?
לסיכום

למה בכלל צריך לשלם עמלת היוון לבנק

כאשר אנחנו לוקחים משכנתא, אנחנו והבנק עושים עסקה / חותמים חוזה בין שני הצדדים. שני הצדדים מסכמים על ריבית מסוימת אותה נשלם לבנק. אם סיכמנו על ריבית של 3.5% ריבית לשנה ואנחנו לוקחים את ההלוואה ל- 30 שנה. אפשר לקרוא לזה לסוג של "הסכם התקשרות" בין שני הצדדים.

בואו נניח גם שאחרי תקופה של 10 שנים יש לנו את הכסף להחזיר את המשכנתא ואנחנו כבר לא רוצים להיות משועבדים לבנק וגם בנוסף לשלם לו ריביות כל שנה. ברגע שאנחנו מודיעים לבנק על זה, הבנק בודק מה הריבית שמקבלים היום עבור הלוואה ל- 20 שנה שנשארו לשלם.

ואם לדוגמא הריבית היום לאותם 20 שנה (כדוגמא משכנתא חדשה) היא בגובה 2.5%.
במקרה זה הבנק יעשה חישוב ומחדש ויציג את הנתונים ללווה.

הרי חתמנו שתשלם 20 שנה את אותה הריבית של 3.5% במשך 30 שנה ועכשיו אחרי 10 שנים אתה מעוניין "לבטל" את העסקה שלנו? בעצם לבנק עכשיו יתווסף כסף נוסף שהוא יוכל להלוות ללוה חדש , אבל רק בגובה של 2.5% ולא כמו שהוא סיכם עם הלווה שלנו לפני 10 שנים.

בגדול הבנק כאילו מפסיד מההסכם שנחתם מהלווה שלפני 10 שנים ובמקום לקבל ריבית של 3.5% לעוד 20 שנה , הוא יקבל ריבית של 2.5% עם לקוח חדש. לכן, על מנת לא "לצאת פרייר" מה שנקרא, הוא קבע עמלות פרעון מוקדם / עמלת היוון , סוג של קנס ביחד עם עמלות נוספות בדרך כמו שציינו מקודם כגון: עמלת תפעול, עמלת אי הודעה מוקדמת וכו"..

האם בכל מסלולי משכנתא הלווה משלם עמלת היוון?

לא בכל המסלולים.

כן יהיה תשלום עמלת פרעון מוקדם במסלולים בריבית קבועה או בסלולים בריבית משתנה כל חמש שנים ויותר ז"א גם למסלולים בריביות משתנות לתקופות ארוכות יותר מ- 5 שנים. כן נשלם עמלה זו כי במסלולים הללו אנחנו בעצם סיכמנו עם הבנק על ריבית מסוימת שאותה אנחנו נשלם לאורך כל התקופה.

מנגד, אם יש לנו מסלולים על בסיס ריבית משתנה אבל לתקופה קצרה יחסית כדוגמאת מסלולי פריים, מט"ח, מסלול משתנה כל שנה, לא תהיה לנו עמלת היוון. הסיבה שלא תהיה עלמת פרעון מוקדם למסלולים הללו היא שלא התחייבנו בעצם לבנק לריבית מסוימת לאורך תקופה ארוכה. אנחנו בעצם הסכמנו עם הבנק מראש שהריבית שנשלם במהלך חייו של המסלול הנ"ל תשתנה בהתאם לשינויי הריבית במשק.

כמה משלמים עמלת היוון?

ישנם לא מעט פרמטרים קטנים המשפיעים על עמלות פרעון המוקדם של משכנתא. אנחנו מליצים לכם להיכנס לאתר האינטרנט של בנק המשכנתאות שלכם ולעיין בפיאוטי המסלולי משכנתא שלכם.

לדוגמא לקוחות קיימים של בנק טפחות יכולים להיכנס בקישור הבא. באתר הלווים יקבלו את כל הפרטים אודות כל מסלולי המשכנתא שלהם הכולל עמלות היוון.

כניסה לאתר של בנק

הלוואת זכאות שהיא הטבה מהמדינה לא משלמים עמלת היוון.

ישנם הנחות ללקוחות בעמלות פרעון מוקדם שהם תלויים בתקופת התשלום השוטפת של המשכנתא. לווים שמשלמים משכנתא עד 3 שנים – לא זכאים להנחה. בין 3-5 שנים – בד"כ מקבלים הנחה של עד 20%. ולווים שמשלמים משכנתא מעל 5 שנים בד"כ מקבלים הנחה של עד 30%

ככל שתקופת התשלום המשכנתא היה נמשך יותר זמן, כך הוא ישלם פחות. פחות בעמלות פרעון מוקדם שהוזכרו לעיל. יש להתעקש על הנחות הנ"ל מול הבנק כי בנק ישראל חייב את הבנקים לעשות כך.

האם בקרוב יהיה ביטול עמלת פירעון מוקדם במשכנתאות?

בשנת 2021 בנק ישראל בוחן פיקוח על הבנקים ביצוע של כמה צעדים. מטרת בנק ישראל הינו לשפר את התחרות בתחום זה. בין הצעדים שנבחנים היא הפחתה משמעותית בעמלת פירעון מוקדם, ביטול עמלת פתיחת תיק ועוד.

הטריגר לבחינת הצעדים הנ"ל הגיע מהרפורמה במסלול הפריים בשנת 2020-2020. כאשר בנק ישראל אישר לקחת עד שני שליש מהמשכנתא במסלול פריים לעומת שליש בלבד שהיה מותר לפני כן. בגלל הריביות הנמוכות מאוד בשנים האחרונות. ולכן מסלול הפריים הוא המסלול הזול ביותר במשכנתאות. בבנק ישראל ציפו שהגדלת רכיב הפריים תוזיל את ההחזר החודשי של הלווים במאות שקלים.

אבל מה שקרה בפועל (אולי לא מפתיע כל כך) זה שהבנקים ייקרו את רכיב הפריים. כתוצאה מזה ההוזלה החודשית ללווים עמדה על עשרות שקלים בלבד ולא יותר מזה.

לסיכום,

יש לחשוב טוב טוב לפני שהולכים לכיוון של מיחזור משכנתא או לסילוק הכללי של המשכנתא. אפשר להימנע מטעויות הנ"ל לפני לקיחת משכנתא. בעזרת תיכנון נכון של מסלולי המשכנתא עם ראייה עתידית עם תמהיל משכנתא נכון אפשר ל

הימנע מקנסות ומהעמלות המיותרות שהוזכרו במאמר זה. אפשר לבחור בחוכמה מסלולים בהם לא משלמים עמלות פירעון. זה במיוחד לסכומים אותם אתם יודעים שאתם אמורים להחזיר.

מתכננים לקחת משכנתא בקרוב? מעוניינים לחסוך עשרות אלפי שקלים בעלות המשכנתא שלכם? רוצים לדעת מה שהבנק לא מספר לכם?

איך יוצרים איתנו קשר?

1. האחת להתקשר ישירות למספר 052-7726644  ויועץ משכנתאות יענה לכם וינסה לעזור לכם.
2. מעוניינים להשאיר פרטים שהיועץ משכנתאות מטעמנו יצור קשר? נא מלאו את הטופס הבא עם כל הפרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי.