מדד תשומות הבניה ועובדות על ואיך הוא משפיע אליכם

החלק הראשון

בחלק הראשון של המאמר ומדריך מדד תשומות הבניה. נתייחס לכמה מההיבטים הבסיסיים של מה שקשור למדד תשומות הבניה. כמו מהו מדד תשומות הבניה, מתי מתפרסם, איך הוא משפיע על לווי משכנתאות ועוד..

מה הוא מדד תשומות הבניה?
מתי מתפרסם מדד תשומות הבניה?
האם המדד רק עולה?
הקשר בין מדד תשומות הבניה לבין קניית דירה חדשה מקבלן
השפעת מדד תשומות הבנייה על המשכנתא שלכם ועל שווי הנכס
על מי מדד תשומות הבניה משפיע וכמה הוא עולה לנו?

מה זה מדד תשומות הבניה?

מדד תשומות הבנייה הינו מדד המייצג את ההשינויים במחירי הבנייה של אותו החודש. השינויים האלו מושפעים מעלויות של כל מה שהקבלן צורך. החומרים לצורך בניית הדירה ומשתמש בהם בעת הבניה. כגון: חומרים, מוצרים ושירותים המשמשים קבלנים וקבלני משנה לבנייה.

קבלן בישראל בדרך כלל צריך 2-3 שנים כדי להשלים בנייה של בניין. לכן, מדד תשומות הבנייה נחוץ בעיקר לקבלן מכיוון שלרוב הוא לא יכול לדעת מראש מה יקרה למחירי הבנייה בתקופה הזו. הסיבות יכולות שונות ומגוונות מה יכול לקרות באותם 2-3 שנות בנייה. לכן, קבלנים רוצים להגן על עצמם מפני האי וודאות הזאת, סוג של רשת ביטחון ומעוניינים להצמיד את המחירים של הדירות למדד תשומות הבנייה. על זה על מנת שמחיר הדירה יתעדכן בהתאם להוצאות שלהם בפועל. כך בעצם, ההצמדה הזאת של המדד מגנה על הקבלנים מפני הפסדים כספיים פוטנציאליים בעת בנייה.

מתי מתפרסם מדד תשומות הבניה?

תפקידה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) לפרסם בכל 15 לחודש. הלמ"ס משקלל עלויות של שורה של חומרים  כגון שהוזכרו בפסקה הקודמת המשמשים לבניית דירה חדשה. המדד עצמו מורכב ממספר רכיבים ומשקולות שונים של כל רכיב. בגדול, המדד מושפע יותר ממחירי חומרי גלם וסחורות לענף הבנייה הנבדקים מדי חודש באמצעות מדגם של סיטונאים ויצרנים, נקבע בהערכה כללית, כמה עולה לבנות בחודש הנוכחי. וכמו כן השינוי והפער שרואים הסוקרים מחודש לחודש בין המחירים הוא הצגה של השינוי במדד תשומות הבנייה. חודש אחד הוא יכול להיות חיובי וחודש מסוים הוא יכול להיות גם שלילי. סיכום של ההפרשים באותם החודשים של השנה, אומר לנו בכמה עלה או ירד מדד תשומות הבנייה באותה השנה.

כאמור, המדד הה מתעדכן בכל חודש ב- 15 בחודש קלנדאי. המדד בעצם משקף ומייצג מעל 100 מרכיבים למדד תשומות הבנייה. הם כוללים מלט, צינורות אינסטלציה, בטון, ועוד.  

האם מדד תשומות הבנייה רק עולה?

לרוב הזמן, מדד תשומות הבנייה נמצא במגמת עלייה כתוצאה ממגמה טבעית של עליית כל מוצרי הצריכה וכתוצאה מאינפלציה. דווקא בשנים האחרונות אפשר לראות שהשינויים במדד הם הרבה יותר מתונים משנים קודמות ולעיתים אפילו, אפשר לראות שישנם אף חודשים שניתן לראות בהם ירידות.

הסיבה לשינויים המתונים הנ"ל, היא שמחירי הסחורות בהם משתמשים קבלנים הוזלו בשנים האחרונות. אם העשה השוואה בין תקופת השנים 2010-2012 בהם עלה מדד תשומות הבנייה ב-3%-3.3%. לעומת זאת, בשנת 2019-2020 לדוגמא הייתה עלייה של בסביבות 1% בלבד.

הקשר בין מדד תשומות הבניה לבין קניית דירה חדשה מקבלן

הקשר בין המדד תשומות הבניה לבין קניית דירה חדשה מקבלן הוא קשר ישיר. ניקח לדוגמא זוג קונה דירה בינואר 2017 והצפי כניסה לדירה הוא בינואר 2019. זאת אומרת צפי לסיום הבנייה הינו שנתיים. במהלך השנתיים יש סיכוי שהמדד יעלה בשיעור מסויים כדוגמא 1%-2% בשנה. את האחוזים הנ"ל כתוספת לעלות הדירה אותו זוג יצטרכו לשלם לקבלן בקבלת מפתח. שזה יחסית לסכומי תשלומים שהם שילמו באותה תקופת זמן של שנתיים.  

השפעת מדד תשומות הבנייה על המשכנתא שלכם ועל שווי הנכס

דבר שחשוב לקחת לתשומת הלב. כאשר רוכשים דירה ולוקחים משכנתא מהבנק, הבנק לא מתחשב למדד תשומות הבנייה. זאת אומרת, אם קיבלתם אישור עקרוני מהבנק על משכנתא על סך של 800 אלף ש"ח ובסופה של תקופה אחרי שהמדד עלה ואתם צריכים את הכסף הבנק יתן לכם את ה- 800 אלף. לכן, תצטרכו לקחת בחשבון שתצטרכו לגייס עוד כ- 24 אלף שקלים נוספים. וזה כתוצאה מעליית מדד תשומות הבניה.

מתכננים לקחת משכנתא בקרוב? מעוניינים לחסוך עשרות אלפי שקלים בעלות המשכנתא שלכם? רוצים לדעת מה שהבנק לא מספר לכם? או למידע נוסף בנושא מדד תשומות הבניה ולייעוץ משכנתא מקצועי עם יועץ משכנתאות אמין ומקצועי. אתם מוזמנים ליצור קשר איתנו.

על מי מדד תשומות הבניה משפיע וכמה הוא עולה לנו?

המדד גם משפיע על כל אחד ממי שקונה דירה מקבלן. בואו ניקח דוגמא שאותו זוג רכש דירה ב- 1,500,000 ש"ח בינואר 2017 והוא לקח משכנתא של מיליון ש"ח. כאשר ניקח כדוגמא הזוג שילם 200 אלף בחתימת חוזה וקבלן אישר לו לשלם את היתרה בכניסה לדירה אך הסכום 800 אלף יהיה צמוד למדד שלנו. כמה בסוף הזוג יצטרך בסוף לשלם? אם נפשט את העניין ונצא מנקודת הנחה שמדד תשומות הבניה יעלה ב- 1.5% (בשנים הארונות זה נע בין 1.2%-1.5%). הרי בשנתיים עד שהזוג יכנס לדירה זה יעלה בערך ב- 3% אחוז. על פי חישוב מהיר 3% ממשכנתא של 800 אלף שעוד לא שולמה יצא שהזוג יצטרך לשלם עוד כ- 24 אלף שקלים נוספים רק כתוצאה מעליית המדד.

החלק השני

בחלק שני של המאמר ומדריך מדד תשומות הבניה, נתייחס לכמה מההיבטים היותר מתקדמים של כל מה שקשור למדד תשומות הבניה. האם אפשר לחסוך, דוגמאות, נתונים ועוד..

האם כדאי להקדים תשלומים לקבלן כדי לחסוך את מדד תשומות הבנייה?
התמודדות עם עלייה לא מתוכננת במדד כאשר ישנו בנק מלווה?
מתי אי-אפשר להקדים תשלומים לקבלן?
האם אפשר להתגונן מפני עלייה במדד תשומות הבניה?
תשלום מוקדם של המדד – הרבה יתרונות וגם חסרונות
דוגמאות למדד תשומות הבנייה
נתוני המדד בשנה האחרונה
המלצות וסיכום על מדד תשומות הבנייה

האם כדאי להקדים תשלומים לקבלן כדי לחסוך את מדד תשומות הבנייה?

תלוי. זה תלוי כמובן בכם, בהתנהלות הכלכלית שלכם ומה ההכנסות / ההוצאות הצפויות במהלך אותם שנים שהדירה בבנייה ועד שקיבלו את המפתח. הרבה רוכשי דירות מתלבטים לגביו נוגע לאי-ודאות שמייצר עבורם מדד תשומות הבנייה. אנשים קצת נמצאים שאי הוודאות שהמחיר הסופי של הדירה בעצם עדיין לא נקבע סופית. בישראל נוהג שהקבלנים מחתימים בחוזים שלהם שמרגע חתימת החוזה לרכישת הדירה, כל התשלומים שלא שולמו במעמד החוזה יהיו צמודים למדד תשומות הבנייה.

בשנות 2010-2012 כפי שהוזכר מקודם, מדד תשומות הבנייה עלה ב-3% ואף יותר מכך. במקרה כזה שאם היינו צריכים לשלם עוד 800 אלף שקלים לקבלן עד לקבלת מפתח, אז על שנה אחת בלבד של מדד תשומות הבניה נצטרך להוסיף על ה- 800 אלף עוד כ-  24 אלף שקל שלא הבאנו מראש בחשבון. אם הפרויקט הולך להיותכשנתיים אזי שבמהלכה יעלה המדד ב-3% בכל שנה ז"א כ- 6% מסך אותם 800 אלף ש"ח, אז ערך יתרת התשלומים כבר תגדל ב-48 אלף שקל. אלה כבר סכומים גדולים ומשמעותיים לרובינו שנצטרך לקחת אותם בחשבון בדרך כזאו או אחרת.

לעומת זאת אם אנחנו מדברים על שנים אחרונות שהעליה בין 1% לבין 1.5% אזי הסכומים יהיו כפי 2 פחות ממה שבשנים העברו ולכן יש לקחת את כל הגורמים הנ"ל בחשבון.

התמודדות עם עלייה לא מתוכננת במדד כאשר ישנו בנק מלווה?

אפשרות ראשונה היא להקדים את התשלומים לקבלן מתוך מסגרת המשכנתא. מאוד מומלץ. לבדוק ולעשות את זה כאשר יש לכם בנק מלווה כי הסיכון בהקדמת תשלומים כשיש בנק מלווה נמוך יחסית מבחינת קונה הדירה, אבל זה לא אומר שהוא לא קיים ולכן הוא לא נעלם לחלוטין. לכן, ברגע שאנחנו מקדימים תשלומים לקבלן, הסכומים הנ"ל מוקפאים מהמדדים העתידיים ואז התשלומים שלנו לא יהיו צמודים יותר למדד תשומות הבנייה.

אפשרות שניה לקחת משכנתא בצורה של גרייס. זה אומר שהלווה יעביר את כל המשכנתא לקבלן ורובה הוא יעביר בגרייס חלקי. הלוואת גרייס משמע היא שנשלם בכל חודש וחודשו אך רק את מרכיב הריבית בלבד של ההלוואה. האפשרות הזאת נלקחת כאשר הלווה מתחשב בזה שזה הרבה יותר כדאי לו כלכלית כי בלי לקחת סיכון שהוא יצטרך לספוג עלויות מדד הרבה יותר גבוהות.

מתי אי אפשר להקדים תשלומים לקבלן?

יש מצבים שבהם אי אפשר להקדים תשלומים לקבלן. המצבים הללו יהיו במקרים בהם רכשתם דירה ללא ליווי של גוף פיננסי / בנק מלווה. ישנו החוק שקובע שהתשלומים לקבלן יתבצעו לפי קצב התקדמות הבנייה. זאת אומרת, שאם לפי החוזה של הקבלן שעליו חתמתם בעת רכישת הדירה, יתרת התשלומים הינה צמודה למדד תשומות הבנייה, אזי לא תהיה לכם אפשרות להקדים תשלומים לקבלן כנגד חלקים שלא נבנו בפועל.

איך אפשר יהיה בכל זאת למצוא לזה פתרון? אחד הפתרונות הוא, אפשר יהיה להוסיף למחיר הדירה מרווח ביטחון משמעותי לתקציב שלנו עד שהבנייה תסתיים. האפשרות השניה היא להתמקח עם הקבלן לגבי סעיף ההצמדה למדד המחירים לצרכן בעת חתימת החוזה (התוצאה תלויה במצב המכירות של הקבלן ועד כמה הוא לחוץ למכור דירות ביחד עם על מה הוא מוכן להתפשר ועל מה לא).

ז"א לנהל מו"מ עם הקבלן לקראת הרכישה ולבקש שלא להצמיד את התשלום הנותר למדד תשומות הבניה מלכתכילה. בין השאר, אפשר גם לדרוש הנחה במחיר הדירה על מנת שהנחה זו תכל לפצות על עלייה עתידית של מדד תשומות הבניה.

האם אפשר להתגונן מפני עלייה במדד תשומות הבניה?

בהחלט יש ישנם כמה אפשרויות כאשר האפשרות הראשונה היא לנסות לנהל משא ומתן עם הקבלן לקראת הרכישה ולבקש שלא להצמיד את התשלום הנותר למדד תשומות הבניה. ישנה גם אפשרות להצמיד את הסכום למדד אחר לדוגמא מדד המחירים לצרכן. ביחד עם זה, כדאי גם לדעת שכמעט ולא יהיו קבלנים שיסכימו לזה, רק אולי אלה שמאוד לחוצים למכור את הדירות שלהם ויעשו הרבה בשביל לקוח פוטנציאלי.

באותו מידה כמו לבקש מהקבלן שיצמיד את הסכום שעוד לא שולם למדד מחירי הצרחן יש גם אפשרות נוספת. אם אתם מחזיקים בחלק מהכסף שעדיין לא שולם, ומעוניינים להגן עליו מעליית המדד, הדרך היא פשוט להשקיע אותו במוצר צמוד מדד.

תשלום מוקדם – הרבה יתרונות אבל גם חסרונות

הרציונל של רוב רוכשי הדירות כנגד המדד, היא לשלם לקבלן כמה שיותר כסף מראש. הרוכש כך חושף בעצם סכום נמוך ככל הניתן לעלייה במדד. בואו ניקח דוגמא שאם רכשת דירה במחיר של 2 מיליון שקל, והצלחתם לשלם מיליון בעת החוזה, רק 1 מיליון שקל השני ייחשפו לעליות במדד תשומות הבנייה עד למועד התשלום הסופי, והסיכון שלכם יפחת.

אבל, יש לקחת בחשבון שישנם גם חסרונות בתשלום מוקדם לקבלן. מה החשבון בזה אתם שואלים? אז ככה.. תשלום מוקדם לקבלן זה אומר לקיחת משכנתא כבר בשלב מוקדם של העסקה. זאת אומרת התחלה תשלום ריבית המשכתא מהרגע הראשון. לכן, ההשוואה צריכה להיות בין העלייה במדד תשומות הבנייה, לבין הריבית על המשכנתא. אם תצטרכו לשלם יותר ריבית מאשר השלמת הסכום בעקבות עליות מדד תשומות הבניה אז יהיה מדובר על החלטה לא כלכלית.

דוגמאות למדד תשומות הבנייה

לדוגמה, קניתם דירה מקבלן ב- 1.8 מיליון ש"ח כאשר בהסכם סיכמתם שהתשלומים צמודים למדד תשומות הבנייה. נניח שעדיין לא שילמתם לו כלום. לקח לקבלן שנה להשלים את הבנייה ובמהלכה, עלה מדד תשומות הבנייה ב-3%. בסיטואציה הזו, עליכם להוסיף למחיר הדירה עוד 54,000 ש"ח (3% מ-1.8 מיליון),
בגין ההצמדה למדד.

עוד דוגמא, אם דירה עולה מיליון 500 אלף שקל, והרוכש שילם 500 אלף שקל במזומן בעת ההסכם על הרכישה, ל-1 מיליון הנותרים יתווסף שיעור העלייה במדד תשומות הבניה עד למועד התשלום בפועל. אם המדד עלה ב-7% במהלך תקופת הזמן של הבנייה, הלקוח ישלם 70 אלף שקל נוספים מעבר ל-1 מיליון שנותרו לתשלום.

נתוני המדד בשנה האחרונה

לסיכום:

לסיכום, כמעט ואי אפשר לברוח מהמדד הזה. אפשר אולי יהיה לנהל משא ומתן מול הקבלן על מנת לבטל את הסעיף הזה בחוזה ואז לא תהיו צמודים למדד. מצד אחד, ישנה סוג של הצדקה שהקבלן לא אמור לספוג את העלייה הלא ידועה כי קונה הדירה עדיין לא שילם את כל הסכום הדירה.

מצד שני, הצד של קוכש הדירה, שהוא גם לא רוצה להגיע ליום מסירת הדירה ולגלות שהוא עוד צריך לשלם עשרות אלפי שקלים שהצטברו במהלך תקופת הבנייה. מדד תשומות הבניה בישראל בא בעצם לשקף את עליית או ירידת מחירי עלויות הבניה / חומרי הגלם של הבנייה כגון: חול, מלט, בטון, אלומיניום, ברזלים, חלונות וכו". המדד מתפרסם מדי חודש ב- 15 לכל חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

מעקב אחרי התנהגות המדד ואפשר לקבל החלטה כלכלית אחראית, נבונה ושקולה יותר. תפקידו של יועץ משכנתאות הוא גם להשוות מדדים ותחזיות. תפקידו גם להבין כיצד ניתן להפחית את העלות המדוברת בצורה הבטוחה ביותר.

איך יוצרים איתנו קשר?                              

1. האחת והפשוטה ביותר היא פשוט ישירות למספר 052-7726644 ויועץ משכנתאות ינסה לעזור לכם.
2. מעוניינים להשאיר פרטים שהיועץ משכנתאות מטעמנו יצור קשר? נא מלאו את הטופס הבא עם כל הפרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי.