image created by Xb100 – Freepik.com
גרירת משכנתא היא אפשרות לקנות דירה חדשה על חשבון מכירת דירה ישנה מבלי לבצע את סילוק או החזרת המשכנתא הקיימת לבנק ולקיחת משכנתא חדשה. בנק על מנת לבטח את עצמו, יבטל את השיעבוד על הדירה הישנה וכנגד בנק ירצה לקבל בטחונות ושיעבוד הדירה חדשה נרכשת.
סוגי גרירת משכנתא – שתי אפשרויות עיקריות
מתי שווה לגרור את המשכנתא ולמי זה מתאים?
כמה זמן לוקח תהליך הגרירה של משכנתא
שלבים לגרירת משכנתא
תנאי גרירת המשכנתא
טיפים לגרירת משכנתא
שני סוגים עיקריים לגרירת משכנתא
המקרה הראשון הוא אם מכרתם את הדירה הקיימת שלכם, אבל עדיין לא קניתם דירה חדשה
במקרה זה הלווים גוררים את המשכנתא הקיימת כערבות בנקאית. סכום המכירה של הדירה בסך מיליון וחצי שקלים (לדוגמא) יעבור לבנק משכנתאות עד לרכישת בית חדש שלכם.
המקרה השני הוא כאשר כבר רכשתם דירה חדשה
פעולת הגרירה במקרה זה מצד הבנק די פשוטה. במקרה זה, זה אומר שיש כבר למי להעביר את המשכנתא. אתם מקבלים את 1.5 מיליון השקלים מהמכירה והבנק יעביר את משכון הנכס לכתובת החדשה.
מתי שווה לגרור את המשכנתא ולמי זה מתאים?
שאלת המיליון הדולר היא האם בכל מקרה ובכל מצב צריך וכדאי לגרור משכנתא?
אם נסתכל וננתח את המשכנתא הישנה שלנו (על הבית הישן) וננתח אותה מול הריביות הנוכחיות ונבין שהמשכנתא הישנה היתה פחות טובה ממה שאפשר לקבל היום בשוק, כמובן שלא יהיה טעם לגרור אותה אלא לסלק אותה ולקחת משכנתא חדשה על הדירה החדשה.
מצד שני, אם לקחתם משכנתא בתנאים יותר טובים מאשר אפשר לקבל היום בשוק אז כן כדאי לשקול כמובן לגרור את את המשכנתא הישנה לנכס חדש ולהוסיף על המשכנתא הנ"ל את המשכנתא החדשה.
כמה זמן לוקח תהליך הגרירה של משכנתא
תהליך כרירית משכנתא תלוי בכל מקרה ומקרה. בממוצע תהליך הגרירה לוקח כחודש ימים. ישנם מקרים קצת יותר מורכבים שיכולים להימשך מספר חודשים ואפילו עד חצי שנה ויותר. התהליך מושפע בין השאר ממאפייני העסקה, כאשר כל עסקה יש לה את "הסיפור" שלה. לדוגמא עסקאות של תושבי חוץ או נחלה ובניית עצמית ידרשו יותר זמן בגרירת המשכנתא בהשוואה לעסקה רגילה של רכישת דירה חדשה. אם ביצעתם כבר רכישה של דירה חדשה התהליך אמור להיות הרבה יותר קצר. יש מקרים שבהם ההפרש בין זמן המכירה והקנייה של דירה הוא יחסית ארוך, אזי תהליך הגרירה יהיה יותר מורכב ולכן נדרש יותר זמן ביצוע.
שלבים לגרירת משכנתא
שלב 1
יש צורך להגיש בקשה לבנק משכנתאות לקבלת ההלוואה. השלב הזה יכלול מסמכים שונים הנוגעים ללווים ולעסקה כגון: חוזה מכירה, חוזה רכישה, נסח רישום / אישור זכויות עדכני של הנכס הנוכחי ושל הנכס הנרכש. המסמכים שיש להמציא לבנק משכנתאות:
מסמכים הנוגעים למבקשי ההלוואה
פרטים הנוגעים לערבים (אם יש צורך בכך)
מסמכים ופעולות הדרושים לשעבוד הנכס
שלב 2
בדיקת בקשה של גרירת משכנתא והמסמכים על ידי הבנק
שלב 3
אישור הבקשה של הגרירה במקרים של גרירת כספי הלוואת זכאות. התנאים של ההלוואה יכולים להשתנות אם אתם עוברים מיישוב אחד ליישוב אחר.
שלב 4
ביצוע פעולות נוספות על פי בקשת הבנק וצירוף מסמכים נוספים על פי הצורך כגון: ביצוע שמאות על הדירה הנרכשת.
שלב 5
חתימה על הסכם הלוואה חדש.
שלב 6
ביצוע הגרירה בפועל שזה כולל שעבוד נכס חדש ושחרור הנכס הנוכחי משעבוד.
תנאי גרירת המשכנתא
המשכנתא הקיימת טובה יותר ממה התנאים של משכנתאות הקיימים היום בשוק.
נפשט את תנאי גריירת המשכנתא בדוגמא הבאה. למשל אם אתם לקראת קניית הדירה בשווי 1.5 מיליון שקלים על מנת להשתדרג לדירה חדשה. אם תמכרו את הדירה הנוכחית שלכם ותקבלו עליה 1.2 מיליון שקלים ובמקרה שתצטרכו להחזיר 300 אלף שקלים של זה אומר 900 אלף הון עצמי. ולכן, על מנת לרכוש את הדירה ב-1.5 מיליון אתם תצטרכו לקחת משכנתא נוספת של 300 אלף שקלים.
תצטרכו משכנתא חדשה של 300 אלף ש”ח.
כלומר, במקום תהליך של למכור את הדירה הישנה ולהחזיר את המשכנתא הישנה ולקחת במקומה משכנתא של 600 אלף שקלים, תוכלו לגרור את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה ולהוסיף עליה 300 אלף ש”ח.
במצב כזה תהיה לכם משכנתא ישנה עם תנאים טובים בסך 300 אלף + משכנתא חדשה בתנאים כנראה פחות טובים בסך 300 אלף.
טיפים לגרירת משכנתא
- מומלץ לבצע משא ומתן מקביל בין הבנק שבו ברצונכם לגרור את המשכנתא לבין בנקים נוספים. אתם תופתעו שיכול להיות הבדל בין בנק לבנק לפחות במאות ואפילו באלפי שקלים. בסיום קבלת האישורים לבצע השוואה של כל התנאים ולבחור בהצעה הטובה ביותר.
- כדאי לדרוש אישור עקרוני בשלב מוקדם יותר. רבים לא מודעים לכך שגם בגרירת משכנתא יש צורך באישור עקרוני.
- יש לשים לב לאחוזי מימון גבוהים מדי. במידה במידה והדירה החדשה שאתם הולכים לרכוש היא בסכום כזה שהבנק לעיתים דוחה בקשות. אלו המקרים בהם אחוזי המימון גבוהים וקרובים לסף. (כ- 75 אחוז מימון לדירה ראשונה) בנקים כפופים לחוקי בנק ישראל וגם בעת גרירה המשכנתא הם מחשבים את אחוז המימון משווי הנכס.
איך יוצרים איתנו קשר?
האחת והפשוטה ביותר היא פשוט להתקשר ישירות למספר 052-7726644 ויועץ משכנתאות יענה לכם וינסה לעזור לכם. מעוניינים להשאיר פרטים שהיועץ משכנתאות מטעמנו יצור קשר? נא מלאו את הטופס הבא עם כל הפרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי.