created by Pressfoto – Freepik.com
משכנתא לדירה ראשונה בעשור האחרון הינה משימה לא פשוטה לזוגות הצעירים. בעשור האחרון מחירי הדירות הכפילו את עצמם ובמקומות מסוימים אפילו מעבר לכך. עבור זוגות צעירים אשר חושקים בקניית דירה ראשונה האתר איננו פשוט בכלל. מדובר על אחת העסקאות הכלכליות המשמעותיות והחשובות ביותר בחיי אותם זוגות הצעירים. לקיחת משכנתא הינו נושא מסובך ומסורבל למשפחה ממוצעת בישראל.
בעבר היה הרבה יותר קל ופשוט לקבל משכנתא
בעבר שלא כמו היום, לקבל משכנתא היה הרבה יותר קל מאשר היום. מחירי הדירות לא היו כל כך גבוהים, משכורות היות כמעט אותן משכורת וההחזר החודשי היה נמוך הרבה יותר על המשכנתא. בנוסף, לפני משבר הסאב פריים בארצות הברית, אפשר היה לקחת משכנתא במימון מאוד גבוה אפילו עד 90%-95% מערך הדירה (הלוואות EMI).
זה אומר שאם דירה עלתה 600 אלף ש"ח לפני עשור, הזוג הצעיר היה יכול לקנות דירה עם כ- 10% בלבד בערך הדירה ז"א הוא היה צריך לגייס הון של 60 אלף ש"ח בלבד. נכון להיום המצב שונה לגמרי, מחירי הדירות הכפילו את עצמן ואף יותר ויש רגולציה מטעם בנק ישראל ואין יותר הלוואת EMI אלא חוקי בנק ישראל נכון לשנת 2017 שנוטלי המשכנתאות לדירה ראשונה יהיו חייבים לגייס הון של לפחות 30% מערך הנכס ובתנאים הרבה יותר נוקשים מבעבר.
מתכננים לקנות דירה וזקוקים למשכנתא לדירה ראשונה
מהי משכנתא לדירה ראשונה?
תנאים לקבלת משכנתא לרכישת דירה ראשונה
הערכת עלות הכוללת של הדירה
טיפים חשובים ללוקחי משכנתאות
איך קובעים ערך של הדירה המיועדת לרכישה?
תנאי הסף של משכנתא לדירה ראשונה?
מתכננים לקנות דירה וזקוקים ל- משכנתא לדירה ראשונה
מתכננים לקחת משכנתא בקרוב? מעוניינים לחסוך עשרות אלפי שקלים בעלות המשכנתא שלכם? רוצים לדעת מה שהבנק לא מספר לכם? או למידע נוסף בנושא משכנתא לדירה ראשונה או אפילו משכנתא לדירה שניה לכל נושא אחר ולייעוץ משכנתא מקצועי עם יועץ משכנתאות אמין ומקצועי, אתם מוזמנים ליצור קשר איתנו.
תנאים לקבלת משכנתא לרכישת דירה ראשונה
המימון המקסימלי מצד הבנק שהוא יכול להלוות כ- 75% משווי הנכס. שווי הנכס ייקבע עפ”י שמאות או לפי חוזה הרכישה. פריסת התשלומים של המשכנתא לדירה ראשונה מתאפשרת עד ל-30 שנים. בהתאם לאורך חיי המשכנתא יש השפעה על גובה הריבית. זאת אומרת ככל שנפרוס את ההלוואה של המשכנתא לתקופה קצרה יותר הריבית תהיה נמוכה יותר.
חשוב לציין שתנאי ההלוואה נקבעים מכושר ההחזר של הלווים, אחוז המימון הנדרש משווי הנכס, מיקום ומצבו של הנכס. לא לשכוח שלאחר קבלת המשכנתא, על הלווים להסב בטחונות לבנק המלווה עם הערת אזהרה לטובת הבנק. בנוסף על הלווים לבצע רישום משכון ברשם המשכונות, יפוי כוח נוטריוני לבנק ולעשות ביטוח משכנתא המורכב מביטוח חיים וביטוח מבנה.
הערכת עלות הכוללת של הדירה
לכל דירה או נכס שנרכש יש מחיר. המחיר של אותה הדירה נקבע בהסכם שבין מוכר הדירה לקונה.
חשוב לזכור, שההוצאות לא מסתכמות רק במחיר שסוכם בחוזה אלא חשוב להבין שהן יהיו גבוהות יותר והן תכלולנה תשלומים נוספים לגורמים אחרים שיש לקחת בחשבון.
בין ההוצאות הללו יהיו: דמי פתיחת תיק משכנתא, ותשלום על רישום בטחונות , שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך (אם היה מתווך), הובלות ושיפוץ במידת הצורך, הפרשים למדד תשומות הבנייה, שמאות ועוד.
טיפים חשובים ללוקחי משכנתאות
החזרים החודשיים של המשכנתא – עד שליש מההכנסה הפנויה
מומלץ כי סך כל החזרים החודשיים של המשכנתא כולל תשלומי הביטוח לא יעלו על שליש מההכנסה החודשית הפנויה שלכם. הכנסה פנויה היא ההכנסה נטו שנותרת בידיכם, אחרי שמפחיתים ממנה תשלומים אותם חייבים לשלם, כגון מיסים, החזרי הלוואות אחרות, תשלומי מזונות ועוד.
הקטנת אחוזי המימון
אחוז מימון של המשכנתא הוא היחס שבין סך המשכנתא על הנכס לבין שווי הנכס. לדוגמא אם הדירה שאתם עומדים לרכוש שווה 1.5 מיליון שקלים והמשכנתא שאתם הולכים לקחת כנגד אותה הדירה הינה 800,000 ₪, אזי אחוז המימון הוא 53%.
על מנת להקל על החזר הכללי של עלות המשכנתא ולהוריד את הריביות של המסלולי המשכנתא, מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. זאת מאחר כל המודלים הבנקיים והרגולציה של מדינת ישראל מתמחרים יותר יקר את הלוואות באחוזי מימון גבוהים. תוכלו לקרוא על אחוזי מימיון משכנתא כאן.
כן משתלם לקצר את תקופת המשכנתא ככל האפשר
כאשר אתם מתכננים את מסלולי המשכנתא, כן מומלץ לבחון קיצור בשנות ההלוואה במידת האפשר. כשפורסים את ההלוואה לדוגמא ל- 30 שנים, ההחזרים החודשיים יהיו יחסית קטנים אבל סך כל התשלומים המצטבר עולה. לכן, אם נקטין לדוגמא את ההלוואה ל- 25 שנים, החזרים החודשיים יהיו קצת יותר גבוהים אבל החיסכון בעלות הכוללת של המשכנתא יהיה מאות משמעותי.
תמיד לחפש הטבות חדשות
במציאות הנוכחית בזמן שמחירי הדיור גבוהים מאוד חשוב מאוד כל הזמן להישאר מעודכנים ולחפש הטבות חדשות שיכולות לסייע לגבי הלוואה גדולה ומשמעותית זו. חשב לבדוק את כל האופציות האפשריות ולהתעייץ עם יועץ משכנתאות. הוא יוכל "לפתוח לכם את העיניים" בנושא זה. לגבי התנאים והטבות חדשות שהמדינה או הבנקים מעמידים בפני הלווים בדרך למשכנתא ולדירה.
כיצד נקבע ערכה של הדירה המיועדת לרכישה?
שווי הדירה הנרכשת נקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הבנק. הנושא חשוב כי על הלווים להיות מודעים לנושא. במידה והערכת השמאי לגבי שווי הנכס נמוכה מהסכום המצוין בהסכם המכירה. משמעות הדבר תהיה שאתם כרוכשים תידרשו לממן מכיסכם את ההפרש.
מומלץ לפנות לבדיקה שנקראת "שמאות מוקדמת". שמאי שעובד עם הבנקים למשכנתאות יוכל להעריך מבעוד מועד את ערכה של הדירה. ככה תוכלו לחסוך מעצכם הפתעות מיותרות במעמד רכישת הדירה הראשונה שלכם.
תנאי הסף של משכנתא לדירה ראשונה?
כאשר לוקחים משכנתא מהבנק יש לעמוד בתנאי הסף הבאים על מנת שתהיה לכם יכולת ההחזר:
יש להראות ולהוכיח לבנק שיש לכם הכנסה קבועה ויציבה מדי חודש בחודשו.
יש להראות שהחזרי המשכנתא החודשיים אמורים להיות עד לשליש מגובה ההכנסות החודשיות שלכם. בנוסף יש להוכיח שאתם נקיים מעיקולים והגבלות בעקבות צ’קים חוזרים ואירועים שונים של דחיית תשלומים.
איך יוצרים איתנו קשר?
אפשר להתקשר ישירות למספר 052-7726644 ויועץ משכנתאות יענה לכם וינסה לעזור לכם. מעוניינים להשאיר פרטים שהיועץ משכנתאות מטעמנו יצור קשר? נא מלאו את הטופס הבא עם כל הפרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי.