image created by Creativeart – Freepik.com
תכנון פיננסי של המשכנתא ובחירת מסללי המשכנתא הינם אחד השלבים הקריטיים, אם לא החשובים ביותר, של המשפחה בתהליך קבלת המשכנתא מהבנק. בתהליך עצמו של התכנון הפיננסי של המשפחה נלקחים בחשבון: המצב הכלכלי הכללי של המשפחה, מה הוא ההון העצמי ברשות המשפחה, אחוזי מימון וגובה המשכנתא שהלווים דורשים לקבל, יכולת החזר חודשי של הלווים בהתאם להכנסות והוצאות של המשפחה, מסלולי המשכנתא מותאמים לכל לווה בצורה אישית ועוד.
מה הוא מצב הכלכלי של לווי משכנתאות
כאשר מגישים את המסמכים לקבלת אישור עקרוני מהבנק, הבנק חייב לבדוק את מצב הכלכלי של המשפחה לפני שהוא מאשר את ההלוואה. התהליך בהבנת מצב הכלכלי של המשפחה מצידו של הבנק הינו להבין שהמשפחה יכולה לעמוד בהחזרי המשכנתא לאורך השנים. הבנק יבדוק גילם של הלווים, את הכסנות הנטו של הלווים, כמה ילדים יש להם, האם העבודות של הלווים הינם יציבים לטווח הארוך, האם המשפחה בעלת חובות בעבר או יש להם עיקולים ועוד ועוד. את כל הפרטים הנ"ל אודות המשפחה הבנק אוסף, ובהתאם לזה מחליט האם לתת או לא את האישור העקרוני לאותה משפחה.
מה הוא ההון העצמי של המשפחה
ההון העצמי הינו אחד הפרמטרים הראשונים שהבנק מעוניין לראות כאשר הוא מתכוון לתת משכנתא ללוה. ככל אצבע בנק ישראל ביחד עם הבנקים רוצים לראות שללווים יש יכולת לתת בין 25%-30% כהון עצמי מערך הדירה. לדגומא: אם הדירה שאתם מעוניינים לרכוש עומדת על מחיר של מיליון וחצי אלף שקלים אזי תצטרכו להעמיד לבנק בין 400-500 אלף שקלים כהון עצמי על מנת שאת היתרה הבנק יוכל לתת לכם כמשכנתא. האם מדובר על זוג צעיר ושיקול בבירור לקבלת משכנתא לזוגות צעירים, האם זה יהיה יותר משתלם או לא.
אחוזי מימון וגובה המשכנתא שהלווים דורשים לקבל
אחוזי מימון משכנתא הינו אחד הגורמים אשר יקבעו לכם את ריבית המשכנתא ואת עלות הכוללת של המשכנתא. ככל שתהיה ללווים אחוזי מימון קטנים יותר כך יהיו גם גובה הריביות לטובת הלווה. לדוגמא: במקרה של אחוזי מימון של 45% (זאת אומרת מסך ערך הדירה הבנק יצטרך לתת אחוז מימון של אותו הערך) לעומת אחוז מימון של 70% מצד הבנק, הריביות יכולות אפילו גם להכפיל את עצמן וכך גם עלות כוללת של המשכנתא יכולה לגדול בצורה משמעותית ואפשר יהיה לראות הבדלים עצומים בהחזר כולל של המשכנתא.
לפעמים נשאלת השאלה על יד לוקחי המשכנתאות, האם בכלל לקחת משכנתא ללא הון עצמי? לפני כ- 6-7 שנים כן היה אפשר היה לקחת משכנתא כמעט ללא הון עצמי ללא בעיות מיוחדות עם הלוואות EMI ובדרכים אחרות. בשנים האחרונות זה הרבה יתר קשה.
החזר חודשי של הלווים בהתאם להכנסות והוצאות של המשפחה
כאשר הלווה מגיע לבנק בדרישה לקבלת משכנתא, אחד התנאים של הבנק הינו לבדוק את יכולת ההחזר החודשית של המשפחה. ככל אצבע, הנבק רוצה לראות שברשות המשפחה ישנם לפחות כ- 30% תזרים מזומנים מהכנסות הנטו שלהם כולל הוצאות נלוות כגון הלוואות שעוד לא שולמו, חובות אחרים וכו"..
כדוגמא: אם הזוג ביחד מרוויח כ- 15 אלף שקלים בנטו ואין להם הלוואות נוספות ולא חובות אחרים אזי המשפחה תוכל לקחת משכנתא כך שבסופו של יום ההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על 30% מה- 15 אלף נטו שלהם ז"א בסביבות כ- 5,000 ש"ח החזר חודשי של המשכנתא.
כסף עתידי נזיל שעומד להיכנס לטובת הלווים
כסף עתידי במהלך חיי המשכנתא העומד להיכנס לטובת הלווים יכול לשמש כהחזר של חלק מהמסלולים של המשכנתא וכך גם להקטין את ההחזרים החודשיים של המשכנתא ולהוריד את העלות הכוללת של המשכנתא. לכן, אם יש לכם קרנות השתלמות שהולכות להיות נזילות כדאי לשקול להשתמש בה על מנת להחזיר חלק ממסלולי המשכנתא שלכם וכך לחסוך עשרות אלפי ולפעמים אפילו יותר בריביות וכו"..