created by Snowing – Freepik.com
משכנתא ללא הון עצמי? באמת? ישנה חיה כזאת?
ראשית, אם הגעתם למצב שאין לכם הון עצמי לקניית הדירה, אבל אתם עדיין שוקלים לקנות דירה אז צריך להסתכל על זה במספר היבטים ואולי אפילו כדאי ומומלץ להתעייץ עם יועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי שיוכל לעזור לכם להגי אל חלום הדירה.
או וגם להתעייץ עם יועץ לכלכלת המשפחה למה אינכם הצלחתם לחסוך את ההון העצמי המינימלי לקניית דירת יד שניה להתחלה והיא ולא חייבת להיות דירה מקבלן של 4-5 חדרים.
דרישת סף לאישור משכנתא
אחוזי המימון ברכישת דירה שבשלושת המקרים הבאים
אפשרות ראשונה לקחת משכנתא ללא הון עצמי – משכון דירה של ההורים
אפשרות שניה למשכנתא ללא הון עצמי – הלוואות משלימות על חשבון חסכונות
לקנות דירה בפרויקט של מחיר למשתכן
לרכוש דירה זולה יותר במקום מרוחק מהמרכז
איך יוצרים איתנו קשר?
דרישת סף לאישור משכנתא
כאשר אנחנו קונים דירה ראשונה בישראל אנחנו חייבים להביא לפחות 25% הון עצמי משווי הדירה.
זוהי בעצם דרישת סף של בנק ישראל והבנקים למשכנתאות לאישור משכנתא. הוראות אלו משתנות מדי מספר שנים, אך בעשוא האחרון לפחות ואולי יותר ההוראות הנ"ל נשמרים ולא משתנים.
ננסה להמחיש את זה בדוגמא:
בקניית דירה בשווי 1 מיליון שקלים נצטרך להביא "מהבית" לפחות של 250,000 ₪ הון עצמי.
בקניית דירה בשווי 1.5 מיליון וחצי שקלים נצטרך להביא "מהבית" לפחות 375,000 ₪ הון עצמי.
בעצם זו הדרישה הבסיסים לפני כל שאר התנאים וההגבלות שהבנק מציב.
ז"א אם נרצה לקנות דירה ב 1,500,000 ₪ נצטרך להראות לבנק למשכנתאות כי יש בידינו 375,000 ₪. ונצא מנקודת הנחה שהנק ייתן לנו את ההפרש של 1,125,000 ₪ מכשנתא. אבל, אם אין לנו את 375,000 השקלים הבסיסיים.
ללא ה- 375 אל, ש"ח הנ"ל ברשותינו, אנו חייבים למצוא דרכים חלופיות למימוש מטרותינו בתחום חשוב זה, ולהגיע למצב שבו נקבל משכנתא ללא הון עצמי. בואו ננסה להבין מה הפתרונות שיש לנו על מנת לגייס את ההון העצמי הזה של 375 אלף ש"ח.
אחוזי המימון ברכישת דירה שבשלושת המקרים הבאים
שנית חשוב לעשות סדר באחוזי המימון של הבנק כאשר רוכשים דירה שבשלושת המקרים הבאים:
דירה ראשונה – הבנק יתן מימון עד ל- % 75 מערך הדירה
שיפור הדיור – אם אתם מעוניינים לשפץ את הדירה הקיימת או לעבור לדירה יותר טובה או יותר גדולה, במקרה כזה הבנק יממן קצת יותר מדירה חדשה עד כ- 70% מערך הדירה החדשה.
למקרה זה יש תנאי של בנק ישראל שאתם מחויביים למכור את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים.
דירה להשקעה – מעוניים לרכוש דירה להשקעה? לקנות דירה נוספת? אתם מעוניינים להשאיר את הדירה הראשונה ברשותכם? פה מדובר בדירה להשקעה והבנק יתן לכם מימון עד ל 50% מערך הדירה.
אפשרות ראשונה לקחת משכנתא ללא הון עצמי – משכון דירה של ההורים
אפשרות הראשונה של מימון דירה ללא הון עצמי היא האופציה של משכון הדירה של ההורים. על פי חוקי מדינת ישראל ניתן למשכן נכס קיים ולקבל עליו מימון של עד 50% של ערך אותה הדירה. לדוגמא אם להורים שלכם יש דירה בעלת שווי שוק של 2 מיליון שקלים, תוכלו לקבל מימון על אותה הדירה על סכום של כ- 1,000,000 ₪.
לדוגמא קצת יותר מורכבת כאשר להורים נשאר לשלם עוד משכנתא. אז התהליך הוא כזה, אם השמאי מטעם הבנק מעריך את שווי הנכס של ההורים ב 2 מיליון ₪ ועל הנכס הזה עדיין נשארה משכנתא בגובה של 250,000 ₪ לדוגמא אזי בחישוב פשוט 50% משווי הנכס שהבנק ייתן משכנתא יהיה כדלקמן:
1 מיליון ₪ פחות 250 אלף ₪ משכנתא שנותרה לשלם נקבל 750,000 ₪.
אפשרות שניה למשכנתא ללא הון עצמי – הלוואות משלימות על חשבון חסכונות
אפשרות שניה של מימון דירה ללא הון עצמי היא האופציה של לקיחת הלוואות משלימות במידה ויש לכם קרנות השתלמות אז יהיה אפשר לקחת הלוואה על חשבון קרן השתלמות, קרנות פנסיה, חסכונות סגורים וכו"…
או כמו שהיא נקראת מדי פעם, הלוואה לכל מטרה או בסיכון נמוך. הלוואה משלימה זו ניתנת מכיוון שהקרן משמשת כבטוחה לבנק משכנתאות להעמיד כנגד ההלוואה. לרוב, תנאי ההלוואה טובים, מכיוון שסכום ההלוואה הוא אחוז מסוים מסכום כספים שכבר מופקדים ושייכים לכם, אך לא נזילים.
להלן אחוזים מגובה החסכון שעליהם ניתן לקבל הלוואות:
קרנות פנסיה: עד 30% מהתגמולים של הפנסיה כאשר היא לא תכלול מרכיב הפיצויים.
קופות גמל: עד 80% מסכום החיסכון הנזיל של קופת הגמל ועד 30% מסכום החיסכון הלא נזיל.
קרנות ההשתלמות: עד 80% מסכום החיסכון הנזיל של קרן ההשתלמות ועד 50% מסכום החיסכון הלא נזיל.
סכום ההלוואה כזאת, גובה הריבית של ההלוואה משתנים ותלויים בגופים הפיננסיים ובמצב המשק. זה גם תלוי בתקופת ההלוואה כמובן. רוב ההלוואות מסוג זה ניתנות לתקופה של בין שנה לשמונה שנים. ניתן להעביר כספים מגוף פיננסי אחד לשני ויש סיכוי ותקבלו תנאים טובים יותר להלוואה.
לקנות דירה בפרויקט של מחיר למשתכן
כשמדובר על פרויקט מחיר למשתכן, יש אפשרות לקבל משכנתא באחוז המימון היכולים להגיע אפילו עד ל 90% מגובה מחיר הדירה. כיוון שהזוכים מקבלים אפשרות לרכישת דירה בהנחה משמעותית משווי הדירה בשוק.
דוגמא: הזוג זכה בדירה למשתכן בעפולה, שמחירה בשוק היא כרגע כ- 1,500,000 ₪. מכיוון שמדובר במחיר למשתכן, הדירה נמכרת לזוג ב- 1,325,000 ₪. הבנק יכול להעמיד לזוג משכנתא בגובה של עד 75% מגובה מחירה בשוק – 1,500,000 ₪ . מדובר במשכנתא של 1,125,000 ₪ .
הזוג חייב להשלים הון עצמי של 200,000 ₪ בלבד, ולא 350,000 ₪ במחיר הדירה הרגיל.
בנוסף לזה, המדינה מעניקה מענק בגובה של ₪ 50,000-60,000 לרוכשים דירה המדינה להתגורר בפרפריה, כעידוד.
לרכוש דירה זולה יותר במקום מרוחק מהמרכז
ישנה עוד אפשרות לקבל משכנתא ללא הון עצמי גבוה מדי. האפשרות היא לקנות דירה הרבה יותר זולה ומרוחק ממרכז הארץ. ביחד עם זה שמחירי הדירות עבעשור האחרון עולים גם אם לא מדובר בדירה הנמצאת במרכז הארץ. אז אם נניח שיש ברשותכם רק כ- 200,000 ₪, ניתן לקנות דירה ראשונה במחיר של 800,000 ₪ ולקבל משכנתא של 75%. כן, קיימות עדיין דירות בשווי של בערך ₪ 800,000 בערי הפרפריה.
דירה הזו תוכלו להשכיר מה שיכסה חלק מהתשלום החודשי של המשכנתא והשכירות שתקבלו מהמשכירים. תצטרכו להוסיף כאלף-אלפיים ש"ח בחודש ותוכלו להשכיר דירה במרכז הארץ.
מתכננים לקחת משכנתא בקרוב? מעוניינים לחסוך עשרות אלפי שקלים בעלות המשכנתא שלכם? רוצים לדעת מה שהבנק לא מספר לכם? למידע נוסף בנושא משכנתא ללא הון עצמי או קניית דירה שניה ללא הון עצמי ולייעוץ משכנתא מקצועי עם יועץ משכנתאות אמין ומקצועי, אתם מוזמנים ליצור קשר איתנו.
איך יוצרים איתנו קשר?
לתיאום פגישת היכרות ראשונית, ללא כל התחייבות מצידך, ניתן ליצור עימנו קשר ב – 052-7726644. למלא הטופס הבא עם כל הפרטים הראשוניים הדרושים כמו פרטים שלכם, עלות הנכס, מיקום הנכס, הון עצמי ברשותכם, משכנתא חדשה או מחזור משכנתא, סכום-ערך משכנתא נדרשת. נשמח לעמוד לרשותך מהשלבים הראשוניים ועד למעמד החתימה בסניף הבנק.