image created by Xb100 – Freepik.com
שלום לקוראי האתר "אנחנו חוסכים!",
מתכננים לקנות דירה בקרוב? זקוקים לקחת משכנתא ולא יודעים ממה ואיך להתחיל את התהליך הלא מוכר הזה? ננסה לפשט את כל תהליך לקיחת המשכנתא ב- 6 צעדים משלב התכנון הפיננסי ועד לקבלת הכספים.
קיבלתם החלטה לקנות דירה/נכס וזקוקים למשכנתא. בחלק הזה ננסה להסביר בקצרה מהי בכלל משכנתא
משכנתא או משכנתא הינה הלוואה מהבנק לטווח הארוך בדרך כלל (אך לא מהכרח) כנגד שיעבוד הנכס הנרכש לטובת הבנק המלווה. שיעבוד הנכס מצד הבנק הינו על מנת להבטיח את החזר של ההלוואה מהלווים. אפשר להגדיר את זה בצורה שהבנק נותן את ההלוואת המשכנתא ללקוח (הלווה), והלקוח מעמיד לבנק משכנתאות על הנכס שנרכש כבטוחה להבטחת ההלוואה.
בדרך כלל המשכנתא ניתנת על ידי בנק המתמחה במתן משכנתאות ובבנקים הגדולים זהו החלק נפרד מפעילות הבנק השוטפת. רוב הבנקים בישראל נותנים הלוואת משכנתא וישנם כאלה שמתמחים וזה חלק מהמודל העסקי שלהם לדוגמאת בנק מזרחי טפחות. ישנם סוגים שונים של מסלולי משכנתא שבדרך כלל כל המשכנתא מורכבת מתמהיל של הלוואות שונות שכל אחד מהמסלולים נבדל בפרמטרים שונים אחד מהשני.
שלב 1 – מדריך משכנתא מרוכז שלב אחר שלב עד לחתימה הסופית בבנק וקבלת הכספים
שלב 2 – לפני שהולכים לבנק, מבצעים תכנון פיננסי חכם ויעיל למשכנתא
שלב 3 – מדריך משכנתא לקבלת אישור עקרוני מהבנק על מנת להמשיך בתהליך לקיחת המשכנתא
שלב 4 – מה האפשרויות שלנו מבחינת המסלולים והריביות בתור לווים ומה הבנק מציע?
שלב 5 – איך בונים תמהיל משכנתא ממגוון המסלולים שיתאים לצרכים שלכם?
שלב 6 – ניהול משא ומתן מול הבנקים ואיך יוצאים חוסכים הרבה כסף
שלב 1 – מדריך משכנתא מרוכז שלב אחר שלב עד לחתימה הסופית בבנק וקבלת הכספים
בחלק הזה של מדריך משכנתא תוכלו לקרוא במרוכז את כל התנאים בלקיחת משכנתא והתהליך שתצטרכו לעסוק מבחינה פורמאלית, החלק מבקשת אישור עקרוני למשכנתא ממספר הבנקים למשכנתאות, ניהול משא ומתן מול אותם הבנקים ובסוך בחירת הבנק הנכון והמתאים לכם. לאחר בחירת הבנק תגיעו לשלב של מתן בטחות לבנק וחתימה על מסמכי הבנק ועד לקבלת הכספים לצורך רכישת הבית המיוחל.
שלב 2 – לפני שהולכים לבנק, מבצעים תכנון פיננסי חכם ויעיל למשכנתא
בשלב הזה של מדריך משכנתא, כל אחד מכם אמור להיערך ולדעת את המצב הפיננסי של המשפחה. בהתאם לכך, ביחד עם הידיעה מהי עלות הדירה שאתם מעוניינים לרכוש, אתם חייבים להיערך נכון כלכלית כי אתם עומדים לקראת כנראה התחייבות ארוכת שנים שתהיה לכם לתשלומי החזר חודשיים יחסית גבוהים לעשרות רבות של שנים.
השלב הזה במדריך הינו השלב הקריטי בלקיחת משכנתא ומכיוון שרוב לוקחי משכנתאות לא בוגרי כלכלה, חשבונאות או יועצי משכנתאות, חשוב מאוד לעשות את זה בצורה הכי מקצועית ונכונה בעזרת יועץ משכנתא חיצוני. יועץ משכנתא עם ניסיון של שנים, אמין ומקצועי יכול מצד אחד לחסוך לכם עשרות ולפעמים מאות אלפי שקלים בעזרת תכנון נכון של המשכנתא בהתאם לנתונים של כל משפחה ומצד שני גם לעשות את זה בצורה נכונה וחכמה על מנת שבעתיד הרחוק עדיין תוכלו להחזיר את המשכנתא ולהתנהל נכון בכלכלת המשפחה.
שלב 3 – מדריך משכנתא לקבלת אישור עקרוני מהבנק על מנת להמשיך בתהליך לקיחת המשכנתא
בחלק הזה של המדריך תוכלו לקרוא ולהיערך לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. בשנים האחרונות גם עקב משבר הדיר בשנת 2008 הארצות הברית וגם כתוצאה מעליית מחירי הדיור בעשור האחרון, בנק ישראל מבצע צעדים לבטח את הכלכלה, הלווים (לוקחי המשכנתאות) והמלווים (הבנקים). הצעדים של בנק ישראל מבחינת רגולציה מגבילה את הלווים שסוגי הסמלולים, באחוזי המימון מהבנק, ביכולת החזר החודשי של המשפחה בהתאם להכנסות הנטו של המשפחה וההתנהלות פיננסית מבחינת דירוג של הלווים אל מול הבנקים. קבלת אישור עקרוני מהבנק תקף כחודשיים מרגע קבלתה מהבנק.
שלב 4 – מה האפשרויות שלנו מבחינת המסלולים והריביות בתור לווים ומה הבנק מציע?
ביחד עם תכנון פיננסי יעיל וחכם של המשפחה וניתוח כלכלת המשפחה, אחד הנושאים החשובים כאשר מתכננים לקחת משכנתא הוא נושא המסלולים של המשכנתא. ישנם מגוון רחב של מסלולים שהבנק יכול להציע ולרוב אלה יהיו המסלולים הטובים כמובן לבנק ופחות לטובת המשפחה. לכן, לבניית תמהיל משכנתא והרכבת המסלולים הנכונים עבור אותה המשפחה ולא לטובת הבנק הינה נקודה קריטית בעלות הכוללת של המשכנתא, מספר שנות ההחזר של אותה משכנתא, ההחזר החודשי על אותה משכנתא למשפחה.
מן הסתם כל אחד מהמסלולים של תמהיל המשכנתא יתאפיין בצורה כזאת או אחרת הן ביתרונות שלו והן בחסרונות שלו, ישנם כמה מסלולי משכנתא שהן יותר נפוצים בתקופה הנ"ל וישנם כמה שפחות. המסלולים והריביות משתנות כל תקופה. והריביות של המסלולים תקפים עד ל- 12 ימים מרגע קבלת וכל מסלול יש לו את הייחודיות הן מבחינת הריביות והן מבחינת תקופת חיים של ההלוואה וההחזר החודשי לכל מסלול.
לכן עוד פעם חשוב להתייעץ עם גורם חיצוני, יועץ משכנתאות מומלץ, מנוסה, אמין ומקצועי שיכול להדריך לכם לאורך כל הדרך על מנת שתוכלו לחסוך עשרות אלפי שקלים ולפעמים מאות אלפים תלוי בסוג ההלוואה וגם להנחות אתכם לאורך כל התהליך מול הבנקים ומול הבירוקרטיה המייגעת ואין סופית שיכולה להימשך אפילו במקים מסוימים מספר חודשים.
שלב 5 – איך בונים תמהיל משכנתא ממגוון המסלולים שיתאים לצרכים שלכם?
קיימים מגוון סוגים של מסלולי המשכנתא (עשרות מהם). מהמסלולים הקיימים אתם ביחד עם הבנק אמורים לבנות את התמהיל משכנתא רצוי על מנת להגיע להחזר חודשי המתאים לכם. הבנקים ינסו לבנות לכם את התמהיל עם 3-5 מסלולים בדרך כלל. ההחזר החודשי מורכב בהתאם למספר שנים של המשכנתא ווהריביות שכל אחד מהמסלולים (מקובל עד 30 שנה, אך לא תמיד זה עדיף ללווה).
בדומה להגבלות בנק ישראל לגבי קבלת אישור עקרוני מהבנק, בנק ישראל מגביל גם את אחוז של כל סוג ההלוואה שאפשר לקחת וגם אחוזי מימון של כל המשכנתא. בנוסף לתכנון הפיננסי של המשפחה, החלטה על המסלולים והריביות, בניית תמהיל משכנתא עצמו הינו אחד הנושאים הקריטיים בתכנון משכנתא יעיל ולטובת המשפחה.
חשוב לדעת שאין נוסחא ברורה ונכונה לכולם, אלא מה שיכול להתאים ולהיות נכון למשפה אחת, לא יכול להתאים למשפחה אחרת מבחינת התמהיל. לכן, חשוב מאוד להתעייץ עם יועץ משכנתאות מנוסה ומקצועי שיוכל להתאים לכל משפחה על פי פרופיל שלה את תמהיל המשכנתא המתאים לה.
שלב 6 – ניהול משא ומתן מול הבנקים ואיך יוצאים חוסכים הרבה כסף
כל בנק בסופו של דבר רוצה למכור לכם כסף, יש בנקים שמוכנים למכור אותו בקצת יותר זול ויש כאלה שקצת יותר יקר. שרגע שקיבלתם אישור עקרוני במספר בנקים המשא ומתן נהיה לגבי הריביות של בנק אחד מול הבנק האחר וכך נוכל להבין איזה בנק מוכן למכור לנו את הכסף של המשכנתא בפחות כסף. יש צורך כמובן במיקוח מול כל אחד מהבנקים, אישורי מנהלים וכו".. הרי אנחנו במדינת ישראל ואם לא נבקש ולא נדרוש אז לא נקבל.
לסיכום:
דרך מדריך משכנתא של "אנחנו חוסכים!" תוכלו לקבל את "התמונה הכללית" בכל אחד מהשלבים של תהליך לקיחת משכנתא. המדריך מלווה אתכם החל מהבנת מושג המשכנתא, כלכלת המשפחה והבנת מצב הפיננסי שלכם. הבנה כללית שישנם מגבלות בנק ישראל הן בקבלת אישור עקרוני מהבנק. גם לגבי למסלולים ובניית תמהיל משכנתא המתאים לפרופיל שלכם. וסופו של תהליך כמו שכל דבר משא ומן מול הבנקים לגבי הריביות של המסלולי התמהיל.
מקווים מאוד שהמדריך הזה עזר לכם במידה כזאת או אחרת. אתם מוזמנים להגיב ולשאול שאלות בכל נושא שהוא בכל תהליך לקיחת משכנתא. מקווים שהמדריך שיעזור לכם עוד יותר בקבלת משכנתא המיוחלת.
צור קשר
לקבלת פרטים נוספים, אתם מוזמנים לפנות אלינו ל- "אנחנו חוסכים!". אנחנו מביאים מענה מקצועי של ייעוץ משכנתאות ללקוחותיה, פתרונות מתקדמים ויחס אישי ואדיב. לתיאום פגישת היכרות ראשונית, ללא כל התחייבות, ניתן ליצור עימנו קשר ב – 052-7726644. תוכלו גם למלא הטופס הבא עם כל הפרטים שלכם. נשמח לעמוד לרשותך מהשלבים הראשוניים ועד למעמד החתימה בסניף הבנק.