created by d3images – Freepik.com
אחוז מימון משכנתא הינו בין המושגים היותר חשובים שכל לווה משכנתא אמור לדעת. בהתאם לאחוז מימון משכנתא הבנק אמור להחליט אילו ריביות הוא יתן לאותה משכנתא. לדוגמא אם אתם עומדים לרכוש דירה ב- 1.5 מיליון שקלים. ובמקרה זה יש לכם הון עצמי של 900 אלף ש"ח. במקרה שני יש לכם הון עצמי של 500 אלף ש"ח. בשני המקרים הנ"ל תקבלו מהבנק ריביות שונות. זה יכול בסופו של דבר להשפיע על ההחזר החודשי שלכם.
במקרה הראשון יש לכם הון עצמי של 900 אלף ש"ח אתם ב- 40% מימון. כאן תוכלו לקבל ריביות יותר אטרקטיביות מאשר במקרה השני עם 500 אלף ש"ח הון עצמי.
כאשר אתם בכ- 70% מימון שזה כבר מתקרב לגבול היכולת שלכם וכך גם הריביות יהיו בהתאם
בהמשך נסקור אחוז מימון משכנתא ואיך זה משפיע על הריביות וההחזר משכנתא.
3 מדרגות עקריים של אחוזי מימון משכנתא
למה יש מדרגות לאחוזי המימון?
זהירות ואחראיות מצד בנק ישראל
כמה דוגמאות לגיוס כספים שיכולים לעזור בהורדת אחוזי המימון
טיפ החשוב
לסיכום
3 מדרגות עקריים של אחוזי מימון משכנתא
בישראל ישנן 3 מדרגות של אחוזי מימון
א. אחוזי מימון או מדרגות מימון משכנתא עד 45% (המקרה הראשון בסקרנו עם הון עצמי של 900 אלף ש"ח). כאן הבנק יציע לכם את הריביות הכי טובות שהוא יכול לתת לכם כי יש לו הכי פחות סיכון לתת לכם את הכסף.
ב. אחוזי מימון בין 45% עד 60%. הבנק יציע את הריביות הבינוניות שהוא יכול לתת לכם אבל עדיין יותר טובות מהמדרגה האחרונה.
ג. אחוזי מימון מעל 60% ועד 75% מיון יכנסו לקטגוריה של הריביות הכי גבוהות יחסית כי לבנק יש יותר סיכון להלוות לכם כספים באחוזי מימון הנ"ל.
למה יש מדרגות לאחוזי המימון?
בכללי
בשפה המקצועית ישנו שושג הנקרא "הקצאת הון". מושג זה יעזור לנו להבין את הסיבה שמדרגות המימון בכלל קיימות. כמו כן, ננסה להבין מדוע מדרגות לאחוזי המימון משפיעות על תמחור הבנקים על הריביות במשכנתא.
בנק ישראל נתן הוראת הקצאת הון כהנחיה לבנקים למשכנתאות ועל פיה, ככל שאחוז המימון במשכנתא של הלקוח גבוה יותר לפי מדרגות המימון הנ"ל, כך גם בנק למשכנתאות צריך לשמור אצלו סוג של רזרבה גבוהה יותר של כסף במקום להשקיע את הכסף איך שהוא רוצה.
זאת אומרת, כשאנחנו דורשים אחוז מימון גבוה יותר מהבנקים, אנו מונעים מהבנק "לשחק" / להשקיע את הכסף הזה שבנק ישראל מקציב לו ועל כך הוא מפצה את עצמו בריביות משכנתא גבוהות יותר.
זהירות ואחראיות מצד בנק ישראל
בנק ישראל תמיד מחמיר עם הבנקים ועם לווי המשכנתאות והוא קבע לבנק סטנדרטים מסוימים כל מספר שנים. בנק ישראל קבע את מדרגות אחוזי המימון והטיל על הבנקים למשכנתאות סנקציות שליליות ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר. על זה הוא עושה על מנת לנסות ולהוריד את הסיכון של הבנקים. בנק ישראל רוצה לוודא שלבנקים לא יהיה אינטרס גבוה לתת יותר מדי משכנתאות ובעיקר באחוזי מימון גבוהים.
כמו כן, עקב מחסור בבנייה חדשה והביקוש הרב לדירות הן מצד הרוכשים והמשםחות וה ן מצד המשקיעים, בנק ישראל רוצה לצנן את שוק הנדל"ן הוא רוצה שלבנקים יהיו רזרבות במקרה של פיצוץ בועת נדל"ן.
כמה דוגמאות לגיוס כספים שיכולים לעזור בהורדת אחוזי המימון
לקחת הלוואה רגילה מהבנק או ממשפחה
במידה וחסרים לכם כמה עשרות אלפי שקלים בודדים על מנת לרדת במדרגה אחוזי המימון אחת יותר נמוכה של אחוזי מימון. אולי יהיה חכם לקחת הלוואה יחסית קטנה מהבנק. כך אפשר יהיה לקבל ריבית טובה מאוד על החלק הגדול של המשכנתא.
הלוואה מקרן השתלמות
ללא מעט אנשים העובדים כשכירים ישנה קרן השתלמות מטעם העבודה. אם אתם לא פודים את הקרן ההשתלמות, אלא משאירים אותה בחברה שמנהלת אותה. במקרה זה יש לכם אפשרות לקחת על חשבונה הלוואה בהלוואת בוליט או שפיצר בתנאים טובים.
בקרנות שהן כבר נזילות ניתן לקחת עד 80% מסך הקרן ובקרנות. הן איינן נזילות ניתן לקחת עד 50% מסך הקרן. סכומים אלו יכולים לעזור לכם להוריד את אחוזי המימון.
להשאיר פחות כסף בצד
במידה ויש לכם הון בחסכון בבנק ל- "ימים גשומים" ומתכוונים להשאיר 150 אלף ש"ח באותה תוכנית חיסכון לכל מקרה שלא יבוא בעתיד הקרוב או הרחוק (בר מצווה של הילדים, טיול, ניתוח, אבטלה, וכו"..). ייתכן ובמצבים מסוימים אם תשאירו רק 100 אלף בצד ו- 50 אלף תפנו להון העצמי של משכנתא שלכם, אז יש סיכוי שתרדו מדרגה אחת באחוזי המימון ותזכו לריביות טובות יותר. זה יכול לחסוך די הרבה.
טיפ החשוב
בעת תכנון מסלולי המשכנתא, באחריותכם או באחריות יועץ משכנתאות לבדוק האם יש אפשרות להוריד את המימון למדרגה הקרובה. לפעמים מדובר בסכום נמוך שיכול להשפיע על המשכנתא שלכם למשך שנים רבות. למשל, אם שווי הנכס הוא 1 מליון ש"ח ויש צורך לקיחת משכנתא היא על סך 620 אלף ש"ח אתם תהיו במדרגה של 62% מימון. מאוד מומלץ לבדוק אם אתם יכולים לגרד עוד כ- 20 אלף ש"ח על מנת להיות במדרגה השניה בין 45% – 60% וכך לרדת באחוזי ריביות משכנתא ולחסוך כסף רב בעלות הכוללת של המשכנתא.
לסיכום:
בנק ישראל והבנקים עצמם פועלים באמצעות הכלים שיש לרשותם להשפיע על שוק הדיור והמשכנתאות בישראל. ללא שום מגבלות, המשקיעים היו חוגגים על גבם של משפחות החושקים בחלום הדירה ראשונה בבעלותם. לכן, המגבלות על אחוז מימון המשכנתא נועדו בעיקר להגדיל את המשקיעים ולאפשר למשפחות להגשים את אותו חלום הדירה. ומצד שני, בנק ישראל ובנקים בישראל מעוניינים לשמור על יציבות המשק, במיוחד בשנים האחרונות כאשר הריביות נמוכות ונמצאת בשפל.
מתכננים לקחת משכנתא בקרוב? מעוניינים לחסוך עשרות אלפי שקלים בעלות המשכנתא שלכם? רוצים לדעת מה שהבנק לא מספר לכם? או למידע נוסף בנושא אחוז מימון משכנתא או לקיחת משכנתא ללא הון עצמי. תוכלו לקרוא ב- מדריך המשכנתא של "אנחנו חוסכים!".
לייעוץ מקצועי עם יועץ משכנתאות אמין ומקצועי, מוזמנים ליצור קשר איתנו.